상가 월세 받기

보증금은 2년분의 월세만큼 받아놓기!

상가를 사는 이유는 매달 안정적으로 월세를 받기 위해서입니다. 그러므로 주인 입장에서 좋은 세입자는 월세를 꼬박꼬박 잘 내는 세입자입니다. 그럼 좋은 세입자 구하는 방법을 알아보겠습니다.

상가 주인은 월세를 많이 받으면 그것처럼 좋은 게 없습니다. 그러나 월세를 많이 받을 욕심에 보증금을 적게 받아놓으면, 나중에 세입자가 월세를 밀릴 경우 받아놓은 보증금에서 밀린 월세를 제하고도 모자라는 상황이 될 수도 있습니다.

그러므로 앞서 말했듯이 보증금은 적어도 18~24개월분의 월세만큼 받아놓는 것이 좋습니다. 예를 들어 전세로 1억 5,000만원인 상가를 월세로 놓고 싶다면, 보증금 3,000만원에 월세 120만원 정도가 적당합니다.(물론 월세는 시세를 따릅니다.)

또한 월세를 밀리는 세입자가 관리비를 잘 낼 리 없으므로, 세입자가 관리비를 잘 내고 있는지도 확인해야 합니다. 이것 역시 나중에 상가 주인이 부담해야 하기 때문입니다.

  

가능하면 '제소전화해조서'를 작성해라!

세입자가 3회 이상 월세를 내지 않는 경우에 세입자를 해당 임대주택에서 내보내려면 명도소송을 해야 하고 소송에서 승소하게 되면 그것을 근거로 집행관을 데리고 명도작업을 해야 합니다. 하지만 이러한 경우 기간이 길게는 8개월(소송 6개월, 명도 2개월)까지 걸릴 수 있어 임대인 입장에서는 손해가 이만저만이 아닙니다. 그러므로 이러한 손해를 미연에 방지하기 위해서는 임대차계약을 체결할 당시에 '제소전화해조서'도 작성해 두는 것이 좋습니다. 이것은 말 그대로 "계약 당시에 이미 건물주인과 세입자 간에 약속을 했으므로 소송이 필요 없다"는 뜻입니다. '제소전화해조서'를 작성할 때는 반드시 '제소전화해조서'를 작성하게 된 취지(세입자가 3회 이상 임대료를 연체할 경우 세입자는 지체없이 해당 건물을 비워주겠다는 내용)를 적고, 건축물대장을 발급받아 임대하는 부분을 정확하게 표시한 후 '제소전화해조서'에 첨부하며, 임차인이 '제소전화해조서' 내용을 확실하게 인지하고 약속한다는 임차인의 사인과 도장을 받아야합니다. 그리고 법무법인 공증인사무실에 가서 임대차계약서와 함께 공증을 받으면 됩니다. 나중에 세입자의 3회 이상 월세지체가 발생할 경우 공증을 해준 공증인사무실을 방문하여 집행문을 부여받아 이것을 법원에 제출한 후 집행관으로 하여금 세입자를 내보내면 됩니다.

 

성공할 만한 장사 아이템인지 확인하라!

상가를 살 때 어떤 장사가 잘될지 한번쯤은 고민하게 됩니다. 그런데 세 들어오겠다는 사람이 하필이면 잘되지 않을 거라고 생각한 장사를 하겠다고 하면그 사람에게 세 주는 것을 고려해봐야 합니다. 월세 받을 욕심에 아무한테나 세를 주었다가는 3개월, 6개월 정도만 세를 받고 이후부터는 세 받기가 힘들어질 수도 있기 때문입니다. 상가를 샀을 땐 세를 얻겠다는 사람의 아이템이나 계획 등을 들어보고 난 후 세를 주는 여유가 필요합니다.

O씨는 가격과 위치가 마음에 들어 4차선 도로 앞의 1층 상가를 샀습니다. 주변에는 호프집과 고깃집, 냉면집이 많이 보였습니다. 그런데 계속 호프집, 감자탕집, 냉면집을 하겠다는 사람들만 몰려들어 세를 달라고 했습니다. 망설이던 차에 학원을 하고 싶다는 사람이 나타났습니다.

O씨는 주변에 학교가 8개나 몰려 있고 동네에 학원이 부족하다는 것을 확인하고서 학원을 하겠다는 사람에게 세를 주었습니다. 그후 세를 준 지 3년이 지났는데 월세 한번 밀리지 않고 세를 잘 내고 있고 학원생도 꾸준히 늘었습니다. 이처럼 상가 투자는 어떠한 아이템이냐에 따라서 장사가 잘될 수도, 안 될 수도 있습니다. 그러니 세를 잘 받기 위해서는 세 받을 곳에 어떠한 아이템이 어떠한 형식으로 들어오는지도 따져보는 것이 좋겠지요?

 

★ 세입자 구하는 광고는 되도록 내지 마세요.

생활정보지에 광고 내는 비용이 한 달에 10만원 이상이며, 효과도 별로 없고, 여러모로 상대하기 버거운 사람들(월세를 터무니없이 싸게 달라고 귀찮게 하는 사람들)만 많이 찾아오고, 심하면 광고 사기에 걸려드는 경우도 있습니다.